Store Lisboa, Halvøen Setúbal og AMP med priser over landsgennemsnittet
De seneste tal fra INE viser, at de mest befolkede kommuner i Lissabons og Portos storbyområder generelt lå over det nationale gennemsnit for kvadratmeterpriser i 3. kvartal af 2025 (juli–september). Billedet bekræfter en vedvarende pression på de urbane og forstadsprægede boligmarkeder.
Centrale facts:
- Hvad skete der: Størstedelen af kommuner med over 100.000 indbyggere i Lisboa/Setúbal og AMP lå over det nationale mediangennemsnit
- Hvor: Store Lisboa, Halvøen Setúbal og Storbyområdet Porto (AMP)
- Hvem: INE; kommuner som Lissabon, Cascais, Oeiras, Porto og Sintra
- Hvorfor det betyder noget: Det bekræfter vedvarende pres på by- og forstadsmarkeder samt forskellige prisstigningstakter på tværs af kommuner
Ifølge INE havde alle kommuner med mere end 100.000 indbyggere i Store Lisboa, Halvøen Setúbal og Storbyområdet Porto — undtagen Santa Maria da Feira — en medianpris over det nationale gennemsnit på 2.111 €/m².
Ud af i alt 17 kommuner var det kun fem, der havde en årlig vækstrate under den nationale værdi på 16,1 %:
- Matosinhos (15,6 %)
- Porto (15,4 %)
- Lissabon (15,3 %)
- Maia (13,7 %)
- Vila Nova de Gaia (13,3 %)
En vigtig detalje: disse tal er baseret på faktiske handelspriser — ikke udbudspriser — og indikatoren er median, hvilket reducerer påvirkningen fra usædvanligt dyre eller billige handler.
INE: Lissabon, Cascais og Oeiras overskrider 4.000 €/m²
De højeste medianpriser blev registreret i:
- Lissabon: 5.000 €/m²
- Cascais: 4.713 €/m²
- Oeiras: 4.361 €/m²
For at sætte tallene i perspektiv: en forskel på 1.000 €/m² svarer til 100.000 kr. mere på en bolig på 100 m² — før skatter og øvrige omkostninger. Direkte sammenligninger mellem kommuner kan være misvisende, hvis sammensætningen af handler ændrer sig — for eksempel flere små lejligheder frem for større familieboliger, eller nyt byggeri versus brugte boliger.
Coimbra og andre byer med vækst over det nationale gennemsnit
Uden for storbyaksen klarede Coimbra sig bemærkelsesværdigt ved at ligge over det nationale gennemsnit på begge parametre: 2.296 €/m² og en årlig vækst på 32,4 %. Funchal havde en pris over landsgennemsnittet (3.346 €/m²), men en vækstrate under det nationale niveau (15,0 %).
Andre kommuner, der overskred den nationale vækstrate:
- Vila Nova de Famalicão: 1.742 €/m² og 25,8 %
- Braga: 2.090 €/m² og 22,7 %
- Leiria: 1.819 €/m² og 22,5 %
- Guimarães: 1.652 €/m² og 19,2 %
Barcelos var den eneste kommune med over 100.000 indbyggere, der kombinerede både medianpris og vækstrate under de nationale referencepunkter: 1.651 €/m² og 11,1 %.
Acceleration og opbremsning: Coimbra og Setúbal skiller sig ud
Mellem juli og september accelererede priserne i halvdelen af de 24 kommuner med mere end 100.000 indbyggere. De kraftigste accelerationer fandt sted i:
- Coimbra: +14,8 procentpoint
- Setúbal: +11,4 procentpoint
De største opbremsninger skete i:
- Vila Nova de Gaia: -9,2 procentpoint
- Santa Maria da Feira: -8,6 procentpoint
Både Porto og Lissabon accelererede fra 2. til 3. kvartal 2025 med henholdsvis +6,2 og +3,9 procentpoint. Det er værd at bemærke, at "acceleration" her betyder, at priserne stiger hurtigere end i det foregående kvartal — ikke nødvendigvis at de stiger mere end i andre kommuner i absolutte tal.
Lissabon topper listen over bolighandler
I de 12 måneder frem til september 2025 stod Lissabon øverst med flest handler af familieboliger: 8.784. Derefter fulgte:
- Sintra: 6.478
- Vila Nova de Gaia: 5.798
- Porto: 4.537
Et højt transaktionsvolumen signalerer typisk større likviditet på markedet, men det er ikke ensbetydende med bedre købsmuligheder. Det kan også afspejle et større udbud, øget boligmobilitet eller en bestemt type boliger, der dominerer handlerne.
Hvorfor denne udvikling er relevant
At så mange kommuner i Lisboa/Setúbal og AMP fortsat ligger over det nationale gennemsnit, understreger den vedholdende efterspørgselspression i områder, hvor udbuddet typisk er begrænset eller langsomt til at reagere. Det er ikke en ny tendens — men den forstærkes kvart for kvart.
Samtidig viser forskellene mellem kommunerne, at boligmarkedet ikke bevæger sig i samme takt overalt. Til praktiske beslutninger er det værd at huske:
- Sammenlign kommuner med blik for boligtype — størrelse, stand, beliggenhed og typologi. Det er en klassisk fejl kun at sammenligne €/m² på kommuneniveau.
- Brug €/m² som rettesnor, men tjek nylige faktiske handelspriser i det specifikke kvarter — de kommunale medianer dækker over store interne variationer.
- Husk at medregne de typiske købsomkostninger i Portugal — herunder IMT, stempelafgift og tinglysning/skøde — som tilsammen kan løbe op i adskillige tusinde euro og varierer afhængigt af pris og formål (primær bolig versus investering).
